מיסוי מקרקעין

מס רכישה

בעת רכישת דירה למגורים על הרוכש לשלם מס רכישה.

שאיפת הרוכש היא, כמובן, לחסוך תשלום המס ככל שניתן.

אדם הרוכש דירת מגורים וזו דירת מגוריו היחידה ישלם מס רכישה עפ"י מדרגות מס הרכישה, כמפורט להלן (מדרגות המס הינן בתוקף עד ליום 15.1.2012):

1. עד לתמורה בסך 1,026,660 ₪ - 0%.

2. מסך 1,026,660 ועד 1,442,870 ₪ - 3.5%.

3. מעל 1,442,870 ₪ - 5%.

אדם שבבעלותו דירת מגורים נוספת ישלם מס רכישה כמפורט להלן:

1. עד לתמורה בסך 873,500 ₪ - 3.5%.

2. מעל 873,500 ₪ - 5%.

עולה חדש זכאי לשלם מס רכישה בשיעור מופחת, כמפורט להלן:

1. עד לתמורה בסך 1,318,400 ₪ - 0.5%.

2. מעל 1,318,400 ₪ - 5%.

ברכישת משק חקלאי, ישלם הרוכש מס רכישה בשיעורים להלן:

1. עד לתמורה בסך 269,660 ₪ - 0.5%.

2. מעל 269,660 ₪ - 5%.

לצורך חישוב מס הרכישה ניתן להיעזר במחשבון מס רכישה.

אדם הרוכש דירת מגורים נוספת או אדם הרוכש דירה לצורך החלפת דירת מגוריו הראשונה ישלם מס רכישה בשיעור של 3.5% החל מהשקל הראשון.

במקרה שבו אדם רוכש דירת מגורים לצורך החלפת דירת מגוריו הראשונה, עליו להצהיר כי בכוונתו למכור את דירת מגוריו הראשונה בתוך שנה ממועד רכישת דירת מגוריו החדשה ובמקרה זה יהיה זכאי לשלם מס מופחת עפ"י מדרגות המס עבור דירת מגורים יחידה, דהיינו, יהיה זכאי לפטור עד לתמורה בסך 1,026,660 ₪.

טיפים:

לעיתים מבוצעות עסקאות שבהם אדם רוכש קרקע ושירותי בניה וזאת במטרה לחסוך בתשלום מס הרכישה והמע"מ על הקרקע.

רשות המיסים לא רואה עסקה זו בעין יפה ולמעשה כאשר הקרקע ושירותי הבניה ירכשו מאותו הקבלן, רשויות המס יראו בעסקה זו כעסקה אחת שבה נרכשת דירה ובהתאמה יחול חיוב במס רכישה על מלוא שווי העסקה.

מכאן שעדיף לרכוש את שירותי הבניה מאדם אחר שאינו מוכר הקרקע וכך תהיינה שתי עסקאות ולא תחול החבות במס רכישה ומע"מ על הקרקע.

יחד עם זאת יש לזכור כי כיום ניתן פטור על רכישת דירת מגורים עד לתמורה בסך 1,026,660 בעוד שברכישת קרקע יחול מס רכישה בשיעור 5% מהשקל הראשון.

מס שבח

המס העיקרי והמשמעותי, לרוב, החל בעסקאות מקרקעין הינו מס השבח.

שיעורי מס השבח עלולים להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים ומכאן, החשיבות לערוך בדיקות מדוייקות של שיעורי המס ומצאית דרכים יצירתיות להפחיתו ע"י תכנון מס נכון.

מס השבח הינו מס שמוטל על השבחת המקרקעין הנגזרת מהרווח שבין שווי מכירת הדירה לשווי רכישתה.

במועד בו נכרתת עסקת מקרקעין חלה החובה לדווח על העסקה לרשויות המס; הדיווח נעשה על גבי טפסים מיוחדים המופקים ע"י רשות המיסים ובהם הצהרות הצדדים לעסקה.

ישנן שתי דרכים להגשת הדיווח על עסקת המקרקעין, האחת, הצהרה שהיא שומה עצמית, והשניה, הצהרה רגילה.

הצהרה רגילה יש להגיש בתוך 30 ימים מיום כריתת עסקת המקרקעין כאשר הנתונים שבהצהרה ישמשו את פקיד השומה בעריכת חישוב מס השבח.

הצהרה שהיא שומה עצמית, יש להגיש בתוך 50 ימים מיום כריתת עסקת המקרקעין, כאשר מגיש ההצהרה יצרף להצהרתו שומה של מס השבח, שנערכה על ידו וישלם את מס השבח במועד הגשת ההצהרה ואילו פקיד השומה יבחן את השומה העצמית ומקום בו התגלתה טעות, או שפקיד השומה אינו מקבל את השומה העצמית, תוצא שומה מתוקנת והמצהיר יחויב בהפרשי המס.

על החלטת שלטונות מס השבח ניתן להגיש ערר לועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי.

פטור לדירה ממס שבח

בחוק מפורטות נסיבות מסוימות שבגינן יהא המוכר זכאי לפטור ממס שבח.

הפטור השכיח ביותר הינו פטור בגין "דירת מגורים מזכה".

ההגרדה ל"דירת מגורים מזכה" מופיעה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), לפיו דירת מגורים מזכה הינה דירה אשר בנייתה הסתיימה והדירה מיועדת, עפ"י טיבה, לשמש כדירה למגורים.

דירה שמהווה דירת מגורים מזכה ניתנת למכירה בפטור ממס שבח בכל אחד מהמקרים להלן:

דירה יחידה:

מוכר אשר בבעלותו, דירת מגורים מזכה, ואשר לא היתה בבעלותו, בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת, בארבע השנים האחרונות ולא ביצע מכירת דירה בפטור ממס ב- 18 החודשים הקודמים לעסקת המכר, זכאי לפטור מתשלום המס (פטור ממס שבח) בעת מכירת הדירה.

גם במקרים בהם נרכשה דירה נוספת וטרם נמכרה הדירה הראשונה, ניתן להצהיר כי בכוונת המוכר למכור את דירתו הראשונה בתוך תקופה של שנה אחת ממועד רכישת הדירה השניה ומכאן שהמוכר יהיה זכאי לפטור ממס שבח ואף מס הרכישה יופחת.

סעיף 49 ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח,מכירה ורכישה) קובע:

(2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר לא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת כאמור;הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ-25% ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997);

התנאים לקבלת הפטור בנסיבות אלה הם:

א. מדובר בדירתו היחידה של המוכר בישראל.

ב. החלק הנמכר הינו למעלה מ- 25% כך שאם למוכר חלק בדירה הקטן מרבע הרי שאינו זכאי לפטור.

ג. הדירה לא הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.97.

ד. המוכר היה בעלים של דירה אחת בלבד בארבע השנים שקדמו למכירה.

ה. המוכר לא קיבל פטור נוסף לפי סעיף 49 ב(2) ב- 18 החודשים שקדמו למכירה.

פטור אחת ל- 4 שנים

פטור נוסף הינו פטור לו זכאי אדם אשר מוכר דירת מדורים מזכה, הגם שברשותו יותר מדירה אחת, אך לא מכר דירה אחרת במשך תקופה של 4 שנים לפני המועד בו נמכרה הדירה.

פטור זה חל בנוסף לפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים אשר התקבלה בירושה ובנוסף לפטורים נוספים ואחרים.

סעיף 49 ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) קובע:

פטור לדירת מגורים מזכה

המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:

(1) המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס; לענין זה, מכירה בפטור ממס - לרבות מכירה בפטור חלקי, אך למעט -

[א] מתנה פטורה על פי סעיף 62 לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה;

[ב] מתנה פטורה על פי סעיפים 60 או 61;

[ג] מכירה פטורה לפי סעיפים 49ז1, 69 ,67 ,65 ,64 או 70;

[ד] מכירה פטורה לפי פסקה (5);

כך, מקום בו אדם לא מכר דירה במשך 4 השנים הקודמות אך בבעלותו יותר מדירה אחת הרי שיהיה זכאי לפטור ממס שבח מכוח סעיף זה.

התנאים לפטור מכוח סעיף זה הינם:

א. על הדירה הנמכרת להוות "דירת מגורים מזכה".

ב. על המוכר למכור את כל זכויותיו בדירה – סעיף 49א (א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה).

ג. המוכר הגיש בקשה לפטור מתשלום מס שבח ובה ציין כי הפטור המבוקש הינו מכוח סעיף זה.

ד. על המוכר לעמוד בתנאי עקרון התא המשפחתי.

ה. המוכר אינו נמנה על המוכרים שאינם זכאים לפטור, כגון מוכר אשר קיבל את הדירה במתנה מאחיו או מסבו או במקרה של חילוף דירה עפ"י סעיף 49 יב לחוק:

49יב. פטור ממס בחילוף זכויות בדירת מגורים

(א) מכירה בתקופה הקובעת של זכות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים (בסעיף זה - דירת המגורים הנמכרת), פטורה ממס ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(1) המוכר רכש בתוך שנים עשר החודשים שלפני המכירה או שנים עשר החודשים שלאחריה, זכות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחילוף דירת המגורים הנמכרת (בסעיף זה - דירה המגורים החלופית);

(2) שווי דירת המגורים החלופית לא פחת משווי המכירה של דירת המגורים הנמכרת;

(3) המכירה אינה לקרוב; לענין זה, "קרוב" - כהגדרתו בסעיף 4)19) והמונח שליטה בהגדרה האמורה יפורש לפי אותו סעיף.

(ב) (1) במכירת דירת המגורים הנמכרת, שהתקיימו לגביה התנאים האמורים בסעיף קטן (א) למעט התנאי האמור בפסקה (2) של אותו סעיף קטן, יחולו הוראות סעיף 49יא(ג), בשינויים המחויבים;

(2) עלה שווי דירת המגורים החלופית על שווי המכירה של דירת המגורים הנמכרת, יחולו הוראות סעיף 49יא(ד), בשינויים המחויבים.

(ג) שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי לקבוע תנאים שבהתקיימם יראו רכישה בתקופה הקובעת של מספר זכויות במקרקעין במקרקעין שהם דירת מגורים כזכות חלופית אחת לענין זה; בתקנות כאמור יקבע שר האוצר את התיאומים הנדרשים.

פטור בגין דירה שהתקבלה בירושה

אדם המוכר דירת מגורים אשר התקבלה על ידו בירושה זכאי להינות מהפטור אשר היה קיים למוריש, דהיינו, גם אם מקבל הדירה בירושה (היורש) אינו זכאי לפטור מתשלום מס שבח, הרי שיינתן הפטור מתשלום מס שבח מקום בו המוריש היה זכאי לפטור שכזה.

סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) קובע כי:

המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:

המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;

(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;

(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

התנאים לפטור מכוח סעיף זה הינם:

א. על הדירה שהתקבלה בירושה להוות דירת מגורים מזכה.

ב. על היורש להיות בן זוג, ילד או נכד של המוריש או בן זוגו של אחד מאלה.

ג. המוריש היה הבעלים של דירת מגורים אחת לפני פטירתו.

ד. המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח אילו מכר את הדירה בעודו בין החיים.

תכנון מס בדירת מגורים שהתקבלה בירושה

לרוב דירת מגורים שהתקבלה בירושה הינה בבעלות מספר יורשים ולכן יש חשיבות רבה בתכנון מס נכון שעה שמבקשים למכור דירה שהתקבלה בירושה.

רצון היורשים הוא למקסם את הנאתם מהנכס שהתקבל בירושה תוך הקטנת המס ככל הניתן.

טיפול בלתי מקצועי וחפוז בנכסי העזבון עלול לגרום לחבות במס בשיעור ממשי אשר יפגום בהנאת היורשים מנכסי העזבון ומכאן החשיבות בהיוועצות בעורך דין במקרים אלה.

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי "הורשה איננה מכירה או פעולה באיגוד מקרקעין לעניין חוק זה" ומכאן שהורשה איננה אירוע מס כלל, אינה מהווה עסקה במקרקעין וממילא אין כלל צורך בדיווח לרשויות המס ותשלום מיסי מקרקעין כלשהם.

הבעיה נוצרת כאשר היורשים מבקשים למכור את נכסי העזבון הרשומים ע"ש היורשים בחלקים שווים כך שלמעשה לכל אחד מהיורשים ישנה יותר מדירה אחת וכבר נמכרו נכסים מהעזבון.

חשוב לדעת כי תכנון המס יחל כבר בשלבים המוקדמים בהם מחולק העזבון בין היורשים ולא במועד מכירת הנכסים; תכנון מס בשלבים מאוחרים יותר עלול להיות מסובך יותר עד כדי בלתי אפשרי.

תכנון מס שבח בחלוקת הירושה בין היורשים

סעיף 5(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) קובע כי:

(ג) (1) מכירת זכות במקרקעין הנמנית עם נכסי עזבון, או עשיית פעולה באיגוד מקרקעין הנמנה עם נכסי עזבון, יראו אותן כמכירת הזכות או עשיית הפעולה בידי היורשים, על אף האמור בסעיף 4.

(2) במכירה ובעשיית פעולה כאמור בפסקה (1), יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו בהתאם להוראות סעיפים 26 ו-37.

(3) מנהל העזבון אחראי למילוי החובות הקבועות בסעיפים 90 ,76 ,73א ו-91 ובלבד שאם לא מונה מנהל לעזבון יחולו החובות האמורות על כל אחד מהיורשים.

(4) לענין סעיף קטן זה, חלוקת נכסי עזבון בין יורשים, לא יראוה כמכירה, ובלבד שאם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העזבון, יראו את חלק העזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר;

לענין זה,

"חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים" -החלוקה הראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים לאחר ההורשה, בין אם נעשתה לפני רישום צו ירושה או צו קיום צוואה, כמשמעותם בחוק הירושה, התשכ"ה-1965 14, ובין אם נעשתה לאחר רישום כאמור ויראו עיזבון של שני מורישים כעיזבון אחד אם התקיימו כל אלה:

(א) לפני פטירתם היו המורישים בני זוג או שהיו ילד והורהו;

(ב) טרם הסתיימה חלוקת העזבונות.;.

(ד) בוטל.

כך, למעשה ניתנת ליורשים האפשרות לחלק ביניהם את העזבון באופן האופטימלי, מהבחינה המיסויית, ומבלי שחלוקה שכזו תהווה ארוע מס.

כל עוד היורשים עומדים בתנאי החוק הרי שתבוצע חלוקה, בשונה מהחלוקה אשר נקבעה בצו הירושה או בצוואה וזאת במטרה להקטין את חבות המס ולצמצמה עד כדי פטור מלא ממס השבח.

למעשה מדובר בחלוקה שונה מבחינת חלוקתם הפיסית של הנכסים אך שיעור חלקו של כל יורש מבחינה כלכלית נשמר כאשר ימכרו כלל נכסי העזבון ותחולק התמורה בין היורשים.

לצורך השגת מטרה זו החוק מאפשר תשלום תשלומי איזון בין היורשים וזאת כל עוד מקור הכספים, לצורך תשלומי האיזון, הינו מן העזבון עצמו.

לדוגמא, אם ישנם שני יורשים, בחלקים שווים, אשר ירשו עזבון ובו שני נכסי מקרקעין וכספים בחשבון בנק, הרי שניתן לרשום כל נכס מקרקעין ע"ש יורש אחד בעוד שהתמורה תתאזן בין היורשים על ידי תשלום כספים שנותרו בחשבון הבנק כך שבסופו של יום יהיה בידי כל אחד מהיורשים מחצית שווי העזבון.

מקום בו אין אפשרות לאזן מתוך כספי העזבון הרי שיראו את העברת כספי האיזון כתשלום עבור נכס המקרקעין, קרי עסקה במקרקעין, ואותו חלק שעבורו שולמה תמורה (שמקורה מחוץ לעזבון) ימוסה עפ"י העקרונות הרגילים כאילו ובוצעה עסקת מקרקעין לכל דבר וענין.

תכנון מס במסגרת זו עלול להיות מסובך ומורכב ובמקרים אלה מומלץ להיוועץ בעורך דין הבקיא בתחום זה.

משרדנו מייצג צדדים בעסקאות מקרקעין שונות תוך שימת דגש על ליווי הלקוח בכל השלבים הקשורים בעסקת המקרקעין, לרבות בשלב המו"מ, תכנון המס ועד לשלב האחרון בו תתקבל החזקה בנכס המקרקעין וירשמו זכויות הלקוח במקרקעין.

נשמח לעמוד לרשותכם ולראותכם בין לקוחות המשרד.

גרסה להדפסה