מדריך לרכישת דירה
|
עבור רובנו רכישת דירה הינה העסקה המשמעותית ביותר מבין העסקאות המבוצעות על ידי האדם הממוצע שכן מדובר בנכס היקר ביותר שיש לרובנו. מכאן החשיבות הרבה בתכנון המהלכים הקשורים ברכישת הדירה החל מהשלב הראשוני וכלה בשלבים המאוחרים יותר.
יש לזכור כי לעיתים ישנה חשיבות מכרעת להתנהלות הצדדים לעסקה דווקא בשלבים הראשונים, שלהם השפעה על מהלך העסקה כולה.
כך לדוגמא זכרון הדברים עליו נוהגים צדדים לעסקה לחתום מבלי ליתן את מלוא הדעת על האמור בו עלול "לסבך" את הצדדים לעסקה ולעיתים אף לגרום לחיובים חוזיים אשר הצדדים לעסקה אינם חפצים בהם ו/או חיובים שמשמעותם המשפטית לא הובנה כהלכה.
עצתנו היא להעזר בייעוץ משפטי מקצועי החל מהשלב הראשון ועוד טרם חתימה על זכרון הדברים וככלל לא לחתום על זכרון דברים טרם התייעצות עם עורך דין.
מדריך זה אינו נועד לציבור עורכי הדין אלא לאדם הממוצע המבקש לרכוש ידע כללי בטרם רכישת דירה בישראל.
במהלך המדריך יתוארו שלבים במהלך העסקה על השלכותיהם המשפטיות וזאת על מנת להבהיר את המשמעויות הנובעות מכל מהלך בדרך להשלמת רכישת הדירה.
זכרון דברים ומו"מ
"עסקה במקרקעין טעונה מסמך במכתב" – לרוב, על מנת שתיכרת עסקה במקרקעין יש לערוך מסמך בכתב המעיד על מהות העסקה.
זכרון דברים הינו המסמך הראשון הנערך ע"י הצדדים לעסקה ובו מועלות ההסכמות בין הצדדים באופן כללי.
זאת יש לדעת – לרוב, זכרון הדברים מהווה מסמך בכתב לצורך חוק המקרקעין ולצורך כריתת עסקה במקרקעין (בהתקיים תנאים מסויימים הקבועים בחוק) ומהווה חוזה לכל דבר ועניין.
חתימה על זכרון הדברים עלולה ליצור קשר משפטי מחייב בין הצדדים לעסקה כך שיקשה על צד לעסקה לחזור בו מכוונתו, כפי שזו עולה מזכרון הדברים.
לעיתים קיימים מצבים בהם הצדדים מעלים את הסכמתם הבסיסית על הכתב בזכרון הדברים אך הצדדים אינם ערים להתפתחויות או הקשרים משפטיים הנובעים מאותן ההסכמות.
לעיתים חתימה על זכרון דברים, מבלי להבין את המשמעויות המשפטיות הכרוכות בהסכמות מסויימות תגרום ליצירת קשר חוזי ומתן תוקף לאותן הסכמות ועלולה לצמצם באופן משמעותי את יכולתו של צד להסכם להתמקח בהמשך על התניות שהועלו בזכרון הדברים.
השלכות נוספות שיש לחתימה על זכרון הדברים הן השלכות הקשורות במיסוי העסקה שכן מועד כריתת העסקה לצורך מס שבח הינו, לרוב, מועד חתימת זכרון הדברים.
סיבה נפוצה לחתימה על זכרון דברים היא "לשמור את העסקה", קרי, יצירת קשר מחייב בין המוכר לקונה על מנת שאחד הצדדים לא יתחרט בעתיד הקרוב.
סיבה זו אינה סיבה טובה לעריכת זכרון דברים שכן, כאמור לעיל, לזכרון הדברים משמעויות רחבות מעבר ל"שמירת העסקה".
ניתן במקרים אלה לסכם עם המוכר על תקופה קצרה נוספת בה יתחייב המוכר שלא לבוא במו"מ עם רוכשים פוטנציאליים נוספים ואף לתת למוכר בטוחה כלשהיא המהווה "דמי רצינות" בלבד ושאין בה כדי ליצור חיוב כלשהוא למעט התחייבות שלא לנהל מו"מ במהלך אותה תקופה קצרה, ולהעלות זאת על הכתב.
במהלך אותו פרק זמן רצוי להיוועץ בעורך דין על מנת לנהל מו"מ ולבצע בדיקות נחוצות נוספות ורק לאחר מכן לערוך באמצעות עורך הדין מסמך מחייב בכתב.
נקודה נוספת שיש לשקול שעה שמבקשים לחתום על זכרון דברים היא האפשרות לבטל את זכרון הדברים.
משום שמדובר בהסכם בעל תוקף משפטי לכל דבר ועניין הרי שביטולו אינו כה פשוט, במקרים מסויימים, ואף לעיתים צדדים לזכרון דברים מצאו עצמם מתדיינים בבתי המשפט בשל תביעת צד לזכרון הדברים להורות על אכיפת זכרון הדברים.
זאת יש לדעת – בהחלט ייתכנו מקרים בהם נחתם זכרון דברים מבלי שמי מהצדדים נתן לכך את דעתו במלואה ונסיונות אותו צד להשתחרר מזכרון הדברים לא צלחו ובית המשפט הורה על אכיפת זכרון הדברים – משמע – בית המשפט הורה על קיום העסקה.
ישנן אפשרויות משפטיות לבטל את זכרון הדברים אך מדוע לעסוק בכך מקום בו, לרוב, ניתן לוותר על שלב זכרון הדברים ולפנות לעורך דין מיד כשמוצאים דירה שאותה מעוניינים לרכוש.
לסיכום שלב זה הרי שבשכלול היתרונות והחסרונות שבעריכת זכרון דברים הרי שהחסרונות עולים על היתרונות ומשכך מומלץ שלא לערוך זכרון דברים כלל ולהיוועץ עם עורך דין.
ייעוץ משפטי
כפי שהובהר לעיל הרי שרכישת דירה הינה עסקה משמעותית ביותר והמלצתנו היא שלא לבצעה בשום אופן מבלי להיעזר בייעוץ משפטי ראוי.
לשני הצדדים בעסקת מקרקעין ישנם אינטרסים ראויים להגנה כאשר תפקידו של עורך הדין הוא להגן על אותם אינטרסים ולהבטיח את זכויות הלקוח.
כך, המוכר חפץ בקבלת מלוא התמורה החוזית לפני שיעביר את הדירה לרוכש בעוד שהרוכש מבקש לקבל את הדירה לידיו כשהיא נקייה מכל שעבוד, עיקול או פגם אחר שעלול להשפיע על זכויותיו של הרוכש בדירה ו/או על הנאתו מהדירה; מובן שישנם אינטרסים רבים נוספים של שני הצדדים.
על מנת להבטיח אותם אינטרסים, בין של הרוכש ובין של המוכר, על עורך הדין לבצע בדיקות שונות לרבות ברשם המשכונות, ברשם המקרקעין, הרשות המקומית ובועדה לתכנון ובניה, כמו כן יש ליצור מנגנונים חוזיים מתאימים, בהתחשב בנסיבותיו של כל עניין ועניין, לצורך הבטחת ביצועה לפועל של העסקה על הצד הטוב ביותר.
כך לדוגמא מוכר לא יסכים להעברת הזכויות בדירה ע"ש הרוכש כשטרם שולמה מלוא התמורה ואילו הרוכש לא יסכים לשלם את מלוא התמורה עד שמלוא הזכויות בדירה יועברו על שמו.
לצורך פתרון בעיות מסוג זה קיימים אותם מנגנונים משפטיים שאינם נשענים על מידת האמון בין הצדדים ושבכוחם לתת פתרון הולם למצבים שכאלה כך שכל הצדדים לעסקה מבטיחים את זכויותיהם.
ייעוץ משפטי חיוני גם בהיבט המיסויי של העסקה, שכן, במקרים מסויימים, ישנן משמעויות כלכליות המשפיעות על העסקה ועל התמורה החוזית, קרי מחיר הדירה.
תכנון מס נכון, הינו, לעיתית, המפתח לביצוע עסקה כדאית מהבחינה הכלכלית ואין לזלזל בשיקולים אלה.
את תכנון המס יש לבצע כבר בשלבים הראשונים בעסקה וזאת על מנת לערוך את העסקה כולה מתוך ראייה הכוללת גם את השלכות המיסוי.
כפי שהובהר לעיל, לצדדים לעסקת המכר אינטרסים שונים ולעיתים נוגדים ולכם מומלץ שכל צד יהיה מיוצג ע"י עורך דין מטעמו.
רצוי להפקיד את שלב ניהול המו"מ בידי עורך הדין הבקיא במטריה המשפטית ושביכולתו לראות את כלל השיקולים הרלוונטיים לצורך השגת התוצאה הטובה ביותר.
ניהול מו"מ נכון ומושכל בקשר עם התניות החוזיות הינו קריטי להתנהלות התקינה של העסקה ובמיוחד לאותם המקרים בהם צצה בעיה כלשהיא במהלך ביצוע העסקה.
מקום בו הצדדים לעסקה השכילו לנהל את המו"מ בצורה טובה והסתייעו בשירותים מקצועיים הרי שיהיו בידי הצדדים לעסקה הכלים המשפטיים לפתור את הבעיות שיתגלו במהלך ביצוע העסקה ולעיתים אף יפתרו בעיות כבר בשלבים המוקדמים.
לאחר חתימת הסכם המכר ישנן פעולות שיש לנקוט בהתאם לקבוע בהסכם וזאת על מנת להבטיח התקדמות בטוחה של העסקה ומתן התמורה עבור הדירה כך שגם במקרים בהם העסקה לא מושלמת כפי שהצדדים ציפו יהיו בידי הצדדים אותם הכלים להתמודד עם המצב החדש מבלי לאבד את כספם או רכושם.
על עורך הדין יהיה, לרוב, לרשום הערת אזהרה ע"ש הרוכש על מנת להבטיח שהמוכר לא יתקשר בעסקה נוספת למכירת אותה הדירה.
כספי הרוכש ישולמו בהדרגה ובהתאם להתקדמות העסקה לפי שלבים המוגדרים מראש בהסכם כאשר השלב החשוב מכל הוא התשלום האחרון שלרוב יתבצע בכפוף להמצאת אישורים לפיהם המוכר שילם את מלוא המיסים שעליו לשלם כתוצאה מעסקת המכר.
בשלב זה על המוכר להמציא לרוכש מסמכים נוספים אשר יבטיחו את רישום זכויותיו של הרוכש ברשם המקרקעין (טאבו) או במנהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, הכל בהתאם לנסיבותיה של כל עסקה.
בשעה שהסכם המכר יערך יכללו בו כל המנגנונים המשפטיים שיבטיחו את הפעולות המנויות לעיל כמו גם פעולות נוספות שחיוניות להשתכללות העסקה וקיומה על הצד הטוב ביותר.
יש לזכור ולדעת כי אמון בין הצדדים הינו חשוב ומבורך אך מתפקידו של עורך הדין להביט על העסקה מזווית משפטית אשר אינה קשורה כלל ועיקר בשאלת אמון.
נקודת מבט זו אינה מנת חלקם של הצדדים לעסקה ולכן אין לוותר על ייעוץ משפטי מקצועי שכן לרוב הצדדים לעסקה יזקקו לאותם מנגנונים משפטיים וחוזיים כשהעסקה אינה יוצאת לפועל כמתוכנן או כאשר ארע דבר מה העלול לסכן את מהלך העסקה או לסכל אותה לחלוטין ובמצב דברים שכזה יופעלו אותם מנגנונים משפטיים אשר יגנו על זכויותיהם, כספם ורכושם של הצדדים לעסקה ואין להם תחליף.
רכישת דירה מקבלן
רכישת דירה מקבלן שונה מרכישת דירת יד שניה וגם במקרה כזה מומלץ להיוועץ בעורך דין שכן, לרוב, עורך דינו של הקבלן אינו מייצג את רוכש הדירה אלא את הקבלן בלבד חרף העובדה שרוכש הדירה משלם לעורך דינו של הקבלן שכר טרחה אך זאת אך ורק לצורך רישום הזכויות בדירה ע"ש הרוכש.
כשרוכשים דירה מקבלן יש לוודא כי מדובר בקבלן מוכר בענף, בעל רשיון מתאים ובעל איתנות פיננסית מוכחת.
מומלץ להתרשם מפרוייקטים אחרים שנבנו ע"י הקבלן ולהתרשם מטיב עבודתו; ניתן לבדוק במאגרים משפטיים האם הוגשו תביעות בגין ליקויי בניה כנגד אותו הקבלן וכד'.
רכישת דירה מקבלן אינה עסק פשוט כלל וכלל וגם במקרים אלה יש לבצע בדיקות מוקדמות וחשובות אשר יבטיחו את זכויות הרוכש.
על הרוכש לוודא כי לקבלן זכויות לבנייה על הקרקע וכי שולמו דמי היוון (כאשר הקרקע מנוהלת ע"י מנהל מקרקעי ישראל) שכן לעיתים כשלא שולמו דמי היוון יחויב הרוכש בתשלומים שונים למנהל מקרקעי ישראל שעלולים להשפיע על ההחלטה לרכוש את הדירה מהקבלן.
לעיתים הדירה הנרכשת מהקבלן הינה דירה שנבנית במסגרת עסקת קומבינציה שהקבלן מבצע.
עסקה זו הינה עסקה בה הקבלן אינו בעליה של הקרקע, אלא הבעלים הינו אדם שלישי, כאשר הקבלן נותן לבעל הקרקע שירותי בניה ובתמורה מקבל חלק מהקרקע ומהדירות שייבנו על הקרקע.
בעסקה מסוג זה יש לבצע בדיקות אחרות ונוספות טרם ההתקשרות עם הקבלן.
לדוגמא יש לבחון מהם זכויותיו של הקבלן בקרקע והאם נרשמה לטובתו הערת אזהרה וכו' שכן לכך השלכה ישירה על הבטחת רישום זכויות הרוכש בדירה שרכש כבר בשלבים הראשונים.
רצוי גם לבחון את תנאי ההתקשרות בין בעל הקרקע והקבלן.
יש לבחון את ההיתרים והרשיונות שניתנו לקבלן ע"י רשויות התכנון.
המחוקק מצא לנכון להגן באופן מיוחד על רוכשי דירות מקבלן כאשר הגנות אלה מפורטות, ברובן, בחוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 הקובע, בין היתר, כי על הקבלן לצרף להסכם הרכישה מפרט טכני של הדירה, את תוכנית הדירה ותוכנית המגרש.
כמו כן, בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה – 1974, נקבע כי על הקבלן לתת, עפ"י רוב, ערבויות בנקאיות כנגד כל תשלום שניתן לקבלן ע"י רוכש הדירה וכך למעשה מובטח כספו של רוכש הדירה המשולם לקבלן.
הקבלן אינו רשאי לקבל למעלה מ- 15% ממחיר הדירה מבלי למסור ערבות בנקאית אשר תבטיח את כספו של הרוכש כאשר הקבלן יקלע לקשיים כלכליים או שסיבה אחרת לא יוכל להעביר את הזכויות בדירה ע"ש הרוכש.
אין לוותר, בשום פנים ואופן, על ערבויות אלה ויש להתעקש כי תינתן ערבות בנקאית כנגד כל תשלום המשולם לקבלן ע"י רוכש הדירה.
בנוסף למתן ערבות בנקאית, לרוב, תירשם הערת אזהרה לטובת הרוכש שמטרתה להבטיח שהקבלן לא ימכור את אותה הדירה פעם נוספת.
בשונה מהערת אזהרה הניתנת לרוכש ע"י מוכר פרטי הרי שלעיתים הדירה הנרכשת מהקבלן אינה רשומה עדיין כיחידה נפרדת ולכן הערת האזהרה שתישם תהיה על חלק יחסי מהקרקע ולא על דירה או יחידה ספציפית.
יש לבחון את נוסח הערבות הניתנת ע"י הקבלן ולוודא כי מדובר בערבות אשר תבטיח את כספי התמורה ואת ערך הכסף שכן ייתכן שיעבור זמן רב מיום מתן הכסף לקבלן ועד ליום בו יאלץ הרוכש לממש את הערבות הבנקאית.
עלות הוצאת הערבות הבנקאית תחול, עפ"י חוק, על הקבלן.
ברובם של המקרים קבלנים מסתייעים בהלוואות שניטלות מהבנקים והבנק בעצם מלווה את פרוייקט הבניה.
במסגרת הליווי הבנקאי הקבלן ממשכן את הקרקע לטובת הבנק; לכן יש לוודא קבלת אישור מהבנק המלווה לפיו הבנק מסכים להסיר את השעבוד הרשום לטובתו בכפוף להעברת התמורה הכספית י"ח הרוכש.
למעשה אין מדובר בהסרת השיעבוד אלא בהחרגת השעבוד שניתן לטובת הבנק מהדירה או החלק הבלתי מסויים אשר נרכש ע"י הרוכש.
אחריות הקבלן
בחוק המכר (דירות) נקבעו שני סוגים של אחריות שעל הקבלן לתת לרוכשי הדירות כאשר האחריות מהסוג הראשון הינה אחריות בתקופת הבדק והאחריות מהסוג השני הינה אחריות בתקופת האחריות.
שני סוגי האחריות שונים בטיבם וטבעם וחלות בתקופות זמן שונות, כפי שיובהר להלן:
א. תקופת הבדק - תחילתה במועד מסירת הדירה לרוכש וסיומה בין שנה ועד שבע שנים ממועד זה, תלוי במהות הליקוי, ולדוגמא:
ב. תקופת אחריות – תחילתה במועד בו הסתיימה תקופת הבדק, לפי נסיבות העניין, וסיומה כעבור 3 שנים מתום תקופת הבדק, כאמור.
ההבדל המשמעותי בין שתי התקופות הוא בנטל הרובץ על רוכש הדירה: בתקופת הבדק הקבלן חייב לתקן את הליקויים שמתגלים ואם הקבלן סבור שהליקוי נגרם באשמת רוכש הדירה על הקבלן להוכיח זאת, לעומת זאת בתקופת האחריות נטל ההוכחה מתהפך וכעת על רוכש הדירה להוכיח כי הליקוי נגרם בשל רשלנות או מחדל מצד הקבלן.
קבלן לא יכול להתנות בהסכם המכר על תקופת הבדק או האחריות ולקצרן.
טיפים לרוכש הדירה
א. הוצאת נסח טאבו.
ב. בדיקה ברשויות התכנון – האם קיים צו מניעה או הריסה או הליכים משפטיים.
ג. בדיקת הפקעות במקרקעין.
ד. בדיקת זכויות של צדדים שלישיים כגון משכון וכד'.
ה. בדיקת חריגות בניה והיתרים.
ו. בדיקת התב"ע וסביבתו התכנונית של הנכס.
משרדנו מייצג צדדים בעסקאות מקרקעין שונות תוך שימת דגש על ליווי הלקוח בכל השלבים הקשורים בעסקת המקרקעין, לרבות בשלב המו"מ, תכנון המס ועד לשלב האחרון בו תתקבל החזקה בנכס המקרקעין וירשמו זכויות הלקוח במקרקעין.
נשמח לעמוד לרשותכם ולראותכם בין לקוחות המשרד.
|
גרסה להדפסה