הצמדת זכויות בניה
|
האם ניתן להצמיד זכויות בניה לדירה מסויימת? האם זכויות הבניה הינן זכויות קנייניות או זכויות במקרקעין? או שמא מדובר בזכויות חוזיות גרידא שאינן מושא להצמדה?
משרדנו ייצג את המערער בע"א 10322/03 ישעיהו לביא נ' אליעזר שטרייכר שבביהמ"ש העליון שבמסגרתו הועלו הסוגיות לעיל לדיון בהרכב של שלושה שופטים: כב' הנשיא ברק, כב' השופט טירקל וכב' השופטת חיות.
ישעיהו ושטרייכר היו בעלי זכויות במושע ובחלקים שווים במקרקעין שעליהם שתי דירות צמודות, האחת בבעלות ישעיהו והשניה בבעלות שטרייכר.
עובר למועד בו נרכשו הדירות ע"י הצדדים נערך תשריט חלוקה בין הבעלים הקודמים ונקבע כי בבוא היום ינוצלו אחוזי הבניה ע"י הבעלים.
ישעיהו ביקש לממש את חלקו באחוזי הבניה ולבנות במקרקעין שבבעלותו.
שטרייכר התנגד למימוש זכויות הבניה ע"י ישעיהו ולבניה במקרקעין ולא נותרה הברירה אלא לעתור לביהמ"ש בבקשה לפירוק השיתוף במקרקעין ולהצמדת אחוזי הבניה כך שלכל אחד מהצדדים יהיו מחצית זכויות הבניה באופן שכל אחד יוכל לממש את אחוזי הבניה בחלקו ללא כל תלות בצד השני.
פירוק השיתוף התבקש ע"י ישעיהו בדרך של רישום בית משותף, הצמדת החצרות, הגגות ואחוזי הבניה.
בבית משפט השלום הוחלט על פירוק השיתוף באופן שכל אחד מהצדדים ירשם כבעלים של מחצית מסוימת במקרקעין כאשר הן החצרות והן הגגות יוצמדו לדירות בחלקים שווים.
בנוגע לאחוזי הבניה, קבע בית משפט השלום כי אלה אינן ניתנות להצמדה ולמעשה סוכלה תכלית התביעה – מתן האפשרות לבנות על המקרקעין.
משכך הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי אשר במסגרתו נדחה הערעור, ברוב דיעות וכנגד דעתו החולקת של כב' השופט רביד, ונקבע כי לא ניתן להצמיד את זכויות הבניה ואף לא לחלקן בדרך אחרת.
על קביעת בית המשפט המחוזי הוגשה בקשת רשות ערעור שבמסגרתה, המחלוקת העיקרית, נסבה בעניין סיווגן של זכויות הבניה ומהותן של זכויות אלה וכפועל יוצא מכך, השאלה האם זכויות הבניה הינן מושא להצמדה.
דעות השופטים נותרו חלוקות, הגם שכולם סברו כי יש ליתן מענה לסוגיה זו באופן שיגשים את מטרת זכויות הבניה, קרי האפשרות לבנות על המקרקעין ולפתחם.
כבר בע"א 8318/96, קוצר נ' ציתיאת, פד"י נ"ג(4) בע"מ 849 נאמר כי: "... עם רישום הבנין כבית משותף, אין זכויות הבניה "נמוגות" אלא הן מוסיפות להתקיים בבעלותם המשותפת של כל בעלי הדירות בבית. כפי שנאמר למעלה, ניתן להצמיד את זכויות הבניה לאחת הדירות, תוך הטלת תשלומי איזון לפי סעיף 42 (ב') לחוק, או למכור אותן לאחד מבעלי הדירות בבית המשותף..."
בשני פסקי דין קודמים, בבית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א 410/73 כהן נ' הלר ו-ע"א 603/88 נאמן נ' וכטנברג) נקבע כי זכויות הבניה עשויות לשמש נושא להצמדה ואף כי יש להורות בנסיבות מסוימות על הצמדת אחוזי הבניה.
בעניין ישעיהו התבקש בית המשפט העליון להכריע בסוגיית הצמדת זכויות הבניה ולקבוע הלכה מחייבת לפיה זכויות הבניה הינן בכלל הזכויות הקנייניות ומשכך ניתן להצמידן לדירה במסגרת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הגם שהפירוק נעשה בדרך של רישום בית משותף.
בית המשפט הנכבד, בהרכב של שלושה שופטים, נותר חלוק בדעתו האם זכויות הבניה הינן זכויות במקרקעין וגם לאחר מתן פסק הדין לא ניתן מענה אחיד לשאלת מהותם של אחוזי הבניה או זכויות הבניה מן ההיבט הקנייני.
כב' השופט טירקל אשר נותר בדעת מיעוט קבע כי "יש לראות בזכויות הבנייה נכס שהוא יותר מזכות חוזית גרדא, ואף-על-פי שזכות זאת אינה עולה כדי זכות קניינית ממש, לכל דבר ועניין, היא קרובה אליה. זכות שכזאת, כאשר היא שייכת לדירה מסוימת בבית משותף, יש מקום להגן עליה בדרך של הצמדתה לדירה ורישום ההצמדה. למצער יש מקום להגן עליה בדרך של שיוכה לדירה על-ידי רישום של הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין... במקרה דנן יש להורות על הצמדת מחצית זכויות הבנייה לכל אחת מיחידות הדיור."
כך למעשה, הגם שלא הוכרעה שאלת מהותן של הזכויות הרי שכב' השופט טירקל גרס כי הינן מושא להצמדה, בנסיבות מסוימות ולכל הפחות ניתן לרשום הערת אזהרה בגין שיוך זכויות הבניה לדירה מסוימת.
כב' השופט טירקל למעשה מאמץ את עמדתו של המלומד תאודור אורין אשר הועלתה על הכתב בחיבורו "אחוזי בניה" – זכות קניינית? (פורסם בפרקליט כרך ל"ב בע"מ 526 – 540) בו נדונה שאלת מהותן של זכויות הבניה.
המלומד תאודור אורין ניתח את הכללים לפיהם מסווגות הזכויות במקרקעין כזכויות שכאלה וסבר כי זכויות הבניה הן, במהותן, זכויות קנייניות או לכל הפחות מעין קנייניות.
כנגד דעתו החולקת של כב' השופט טירקל נקבע, ברוב דיעות, כי הדרך הראויה לפתרון המחלוקת היא לכלול את ההסכמה על חלוקת זכויות הבניה בתקנון הבית המשותף ומכאן שיש "להצהיר כי מחצית מזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות בחלקה שייכות למערערים, ולהורות על רישום ההצהרה בתקנון הבית המשותף."
גישות השופטים המובאות בפסק הדין שונות במהותן האחת מן השניה.
כך בעוד שכב' השופט טירקל סבור, למעשה, כי זכויות הבניה עולות כדי זכויות מעין קנייניות שכן אלה זכויות אשר נלוות ושייכות למקרקעין, שניתן להצמידן ולרשום בגינן הערת אזהרה, סבורים הנשיא, לשעבר, ברק וכב' השופטת חיות כי זכויות הבניה אינן אלא זכויות אובליגטוריות שהינן נושא להסכמה בין הצדדים.
הגם שניתן הפתרון בעניין ישעיהו, לפיו בפועל חולקו זכויות הבניה באופן שלכל אחד מהצדדים מחצית מזכויות הבניה ולמעשה מטרת הערעור הושגה, ברי כי מחלוקת פוסקים זו עוד תובא להכרעת בית המשפט העליון ונראה כי אין מנוס אלא להכריע בדבר מהותן של זכויות הבניה ולא להסתפק אך במתן פתרונות יצירתיים לבעיות משפטיות מקומיות אך בד בבד יש לזכור כי עניין זה הינו בעל משמעויות רחבות ביותר.
|
גרסה להדפסה