העברת דירה ללא תמורה – המכונה גם "עסקת מתנה" – היא פעולה משפטית נפוצה, אך בעלת השלכות משמעותיות מבחינה קניינית, מבחינת מיסוי ומבחינה משפחתית. מדובר בהעברת זכויות בנכס מקרקעין בשווי גבוה, ללא תמורה כספית, ולכן חשוב להבין את ההיבטים המשפטיים, את שלבי הביצוע ואת הסיכונים האפשריים.
במדריך זה, תמצאו את כל מה שחשוב לדעת על העברת דירה במתנה בישראל – כולל דגשים, טיפים, הקלות מס, מנגנוני הגנה ודוגמאות מהפרקטיקה.
מה זו עסקת העברה ללא תמורה או עסקת מתנה?
עסקת העברה ללא תמורה, המכונה גם עסקת מתנה, היא הקניית זכויות במקרקעין ללא תמורה כלשהי – לא בכסף, לא בטובת הנאה, ולא בהתחייבות עתידית.
חשוב לדעת: גם תמורה סמלית שוללת את ההגדרה המשפטית של "מתנה" – ולכן לא תזכה להקלות במס רכישה או מס שבח.
סוגי מקרקעין שניתן להעביר במתנה
- דירת מגורים.
- מגרש (קרקע).
- חנות.
- משרד.
- משק חקלאי.
- נכס מסחרי או תעשייתי.
העברת דירה בין קרובים – דוגמאות נפוצות
- הורה שמעביר דירה לילד.
- ילד שמעביר דירה להורה.
- העברה בין בני זוג נשואים.
- העברה בין בני זוג ידועים בציבור.
- העברה בין אחים.
- העברה מסב לנכד.
- העברה לקטין.
שיקולים לביצוע עסקת מתנה
- הענקת מתנה מתוך רצון אישי.
- אפשרויות לחיסכון במס רכישה ובמס שבח.
- הגדלת אחוז מימון למשכנתה.
- מניעת סכסוכי ירושה עתידיים.
- הגנה על דירה בפרק ב’.
- הגנה מפני סיכונים כלכליים עתידיים.
- תכנון מס בהורשה עתידית.
איך מבצעים עסקת העברה ללא תמורה?
- חותמים על הסכם מתנה.
- מגישים דיווח למיסוי מקרקעין.
- פונים לרשויות המיסים לצורך קבלת אישורי מיסים.
- מגישים בקשה לרישום הזכויות של מקבל המתנה בטאבו.
ייפוי כוח בלתי חוזר – חובה בעסקת מתנה
ייפוי כוח בלתי חוזר מבטיח את ביצוע העסקה ללא עיכובים מיותרים וחוסך זמן. גם אם הצד המעביר משנה את דעתו. זהו כלי משפטי קריטי להגנה על מקבל המתנה ולהבטיח את השלמת העסקה.
כמובן שישנם מקרים שבהם נותן המתנה רשאי לחזור בו ממתן המתנה אך מתן יפוי הכח הבלתי חוזר יכול לבטא היטב את רצונו של נותן המתנה לתת מתנה בלתי הדירה ולשלול, במקרים מסוימים, את הזכות לביטול המתנה.
מתנה מותנית
ניתן כמובן לקבוע תנאים לביצוע המתנה, למשל:
- שהדירה לא תימכר במשך תקופה מסוימת.
- שההורה ימשיך להתגורר בדירה עד סוף חייו.
- שההורה יקבל דמי שכירות מהילד.
- שהילד יתחייב לטפל בהורה בעתיד.
מס רכישה בעסקת מתנה
- העברה בין קרובים, לפי הרשימה לעיל, מזכה בתשלום מס רכישה מופחת.
- בהעברה בין בני זוג – פטור מלא.
- בהעברה לתושב חוץ – ניתנת ההקלה כאילו ומדובר בהעברה לקרוב רגילה אלא שצריך לזכור שתושב חוץ לא זכאי להנות מתשלום מס רכישה בהתאם למדרגות מס הרכישה של רכישת דירת מגורים יחידה ולכן ההקלה בתשלום מס הרכישה המופחת תיחשב כאילו ומדובר בדירה נוספת, גם אם זו דירתו היחידה של תושב החוץ.
מס שבח בעסקת מתנה
- נותן המתנה זכאי לפטור ממס שבח.
- מקבל המתנה כפוף לתקופות צינון של 3 עד 4 שנים לפני שיוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
- יום הרכישה נחשב כיום רכישת הנכס ע"י המעביר ולא ביום מתן המתנה.
- יש לקחת בחשבון את השלכות המיסוי בעתיד; בעסקת מתנה למעשה נדחה המס וישולם בעתיד, כאשר מקבל המתנה יבקש למכור את הדירה.
העברה במתנה בין אחים
- מס רכישה: שליש ממס הרכישה הרגיל.
- מס שבח: תינתן ההקלה רק אם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה מהורה או ניתנה במתנה מהורה או נרכשה בכספי מתנה מהורה ולא בהעברה ללא תמורה של כל דירה בין אחים.
העברה במתנה בין בני זוג
- מס רכישה – שליש ממס הרכישה הרגיל ולגבי בני זוג המתגוררים יחדיו בדירה, ניתן לקבל פטור מלא; העברה אגב גירושין אינה נחשבת לעסקה במקרקעין ומשכך לא חלים חיובים במיסוי מקרקעין.
- ניתן לקבל פטור ממס רכישה במנגנון של דחיית המס.
- ניתן להעביר זכויות גם בדירה משותפת.
העברה במתנה לקטין (אדם מתחת לגיל 18)
- קטין נחשב לחלק מהתא המשפחתי של הוריו ולכן העברת דירה לילדת קטין לא תשנה את מספר הדירות שבבעלות ההורים.
- נדרש אישור בית משפט.
- יש לבחון היטב את השלכות המס וההגבלות המשפטיות; מס הרכישה יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל וניתן לבקש דחיית תשלום של מס השבח כך שלא ישולם במסגרת העברת הדירה אלא בעתיד ובעת מכירתה.
העברה במתנה עם משכנתה
- יש לקבל אישור מהבנק; לרוב הבנק ידרוש את פרעון הלוואת המשכנתא קודם לביצוע עסקת המתנה בין קרובים.
- יש לוודא שהעסקה לא מפרה תנאי הלוואה קיימת.
היטל השבחה
- בהעברה ללא תמורה לקרוב, כהגדרתו בחוק התכנון והבניה, וברוב המקרים אין חיוב בהיטל השבחה בעסקת מתנה, שאינה נחשבת כ"מימוש זכויות" לצורך חיוב בהיטל השבחה וההיטל ישולם בעתיד בעת מימוש הזכויות.
- בכל מקרה מומלץ לבדוק מול הרשות המקומית אם קיימת חבות.
תמרור אזהרה – העברה ללא תמורה מלאכותית
עסקה שנעשית למראית עין בלבד – עלולה להיפסל.
תכנון מס הוא לגיטימי לחלוטין כל עוד הוא נעשה במסגרת הוראות החוק.
לכן, מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין על מנת למנוע תקלות מס ותקלות משפטיות שעלולות לעלות, בסופו של יום, כסף רב.
