מחיקת משכנתה של המוכר, אישורי עירייה ומיסוי – שלבים קריטיים ברכישת דירה יד שנייה

בעת רכישת דירה יד שנייה, חשוב לוודא שהנכס מועבר לידי הקונים כשהוא נקי מכל שעבודים, חובות והתחייבויות. לשם כך, יש לבצע מספר פעולות משפטיות ומנהליות, ובהן: מחיקת המשכנתה של המוכר, קבלת אישורי עירייה, ואישורי מסים. במדריך זה נסביר כיצד לבצע את השלבים הללו בצורה בטוחה, יעילה וחוקית.

מחיקת משכנתה של המוכר – איך זה מתבצע?

אם על הדירה רובצת משכנתה, חובה להכניס לחוזה הרכישה מנגנון להסרתה, כך שהקונים יקבלו את הדירה "נקייה".

שלוש דרכים להסרת משכנתה:

1. גרירת משכנתה – המוכרים מעבירים את ההלוואה לנכס אחר.
2. הקפאת משכנתה – סכום הסילוק מועבר לחשבון ההלוואה עד לגרירה עתידית.
3. פירעון מלא – תשלום יתרת ההלוואה לבנק וסגירתה.

לצורך פירעון, יש לקבל מהמוכרים "מכתב כוונות" מהבנק – מסמך רשמי המפרט את סכום הסילוק ואת תנאי המחיקה.

תמרור אזהרה: יש לשלם את הסכום המדויק לחשבון ההלוואה של המוכרים, ולא לחשבון העו"ש שלהם. לאחר התשלום, יש לוודא שהתקבל נסח טאבו נקי או אישור זכויות נקי, וכן תוצאות עיון מרשם המשכונות – לפני ביצוע תשלומים נוספים.

הזמנת אישור עירייה – חובה לרישום בטאבו

אישור עירייה (תעודה לרשם המקרקעין) הוא מסמך חובה לצורך רישום העברת הזכויות בדירה. הוא מעיד על כך שאין חובות ארנונה או היטל השבחה על הנכס.

למה זה חשוב?

• נדרש לרישום בטאבו לצד אישורי מס רכישה ומס שבח.
• מבטיח שהמוכרים שילמו את כל חובותיהם לרשות המקומית.
• מונע עיכובים בהעברת הזכויות.

איך מזמינים?

• פנייה למחלקת הגבייה בעירייה (פיזית או מקוונת).
• צירוף: חוזה רכישה, נסח טאבו, תעודות זהות של הצדדים.
• תשלום אגרה.
• זמן טיפול: כ- 30 ימים; לעיתים חלים עיכובים התלויים, בין היתר, בקבלת שמאות של השמאי מטעם הרשות המקומית.

קבלת אישורי מיסים – תנאי לרישום זכויות

לקראת סיום העסקה, יש לרכז את כל האישורים הנדרשים לרישום העברת הזכויות:

סוגי האישורים:

• אישור מס רכישה – עבור הקונים.
• אישור מס שבח – עבור המוכרים.
• אישור עירייה – בגין ארנונה והיטל השבחה.
• אישור מס רכוש – אם לא בוצעה עסקה מאז 1999.

למה זה חשוב?

• בלעדיהם לא ניתן להשלים את רישום הזכויות.
• הבנק דורש אותם לפני העברת כספי המשכנתה.
• עיכוב בקבלת האישורים עלול לעכב את העסקה.

חשוב לבדוק שהאישורים כוללים את כל הפרטים המדויקים: שמות הצדדים, גוש/חלקה, חלק יחסי בזכויות.

פיקדון מסים – פתרון למקרים של עיכוב

אם במועד מסירת החזקה חסרים אישורי מיסים, ניתן להפעיל מנגנון של פיקדון בנאמנות:

איך זה עובד?

• סכום מתוך יתרת התמורה מופקד בחשבון נאמנות של עו"ד המוכרים.
• הכסף נשמר עד לקבלת כל האישורים החסרים.
• הפיקדון נחשב כתשלום על חשבון התמורה.

נהוג לכלול הוראות בלתי חוזרות המאפשרות לעו"ד המוכרים לשלם חובות (מס שבח, ארנונה, היטל השבחה) מתוך הפיקדון – כדי להשיג את האישורים.

חשוב לקבוע סכום פיקדון מספק + מקדם ביטחון. עוה"ד של הקונים יבצע סימולציה של מס השבח לפי חשיפה מקסימלית.

ליווי משפטי מקצועי – הדרך הבטוחה לרישום זכויות

עורך דין מקרקעין מנוסה ילווה אתכם בכל שלבי העסקה:

• ניסוח חוזה עם מנגנוני הגנה.
• טיפול במחיקת משכנתה.
• הזמנת אישורי עירייה ומס.
• ניהול פיקדון מסים.
• הכנת תיק טאבו לרישום הזכויות.