רוכשים דירה חדשה לפני שמכרתם את הדירה הקיימת? ייתכן שאתם זכאים להטבה במס רכישה – גם אם באופן זמני יש לכם שתי דירות. החוק מאפשר "הקפאה" של שומת מס הרכישה, בתנאי שתמכרו את הדירה הישנה תוך זמן קצוב.
מה אומר החוק?
סעיף 9(ג1א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכש דירה חדשה ייחשב כבעל "דירה יחידה" – אם ימכור את דירתו הקיימת בתוך התקופה הבאה:
- רכישת דירה יד שנייה: מכירת הדירה הישנה תוך 24 חודשים ממועד הרכישה.
- רכישת דירה מקבלן: מכירת הדירה הישנה תוך 12 חודשים ממועד קבלת החזקה בפועל.
- רכישת קרקע לבנייה עצמית: התקופה תימנה ממועד קבלת טופס 4 (סיום הבנייה).
במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן, ניתן לבחור את מסלול ההקלה המתאים ביותר – למשל, בדירה "על הנייר" שנועדה למסירה בעוד שנתיים, ניתן ליהנות מהטבה למשך 3 שנים (שנתיים + 12 חודשים).
מהי "הקפאת שומה" במס רכישה?
במועד רכישת הדירה החדשה, הרוכש מצהיר כי בכוונתו למכור את הדירה הישנה.
רשות המיסים מקפיאה את השומה ומחשבת את המס לפי מדרגות של דירה יחידה.
רק לאחר מכירת הדירה הישנה – ניתן לקבל אישור מס רכישה סופי לרישום בטאבו.
- אם הדירה הישנה לא נמכרת בזמן – הרוכש ישלם את ההפרש במס לפי מדרגות של דירה נוספת, כולל ריבית והצמדה.
- "מכירה" כוללת גם העברה ללא תמורה (למשל – מתנה לילדים).
- יש למכור את כל הזכויות בדירה הישנה – גם החזקה חלקית (למשל 10%) תבטל את ההטבה.
דירות שאינן נחשבות במניין הדירות
לפי סעיף 9(ג1ג)(4) לחוק, הדירות הבאות לא ייחשבו במניין הדירות לצורך מס רכישה ולא ייחשבו כדירה נוספת:
- דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 01.01.1997.
- דירה שבה חלקו של הרוכש אינו עולה על 33% (שליש).
- דירה שהתקבלה בירושה – אם חלקו של הרוכש בה אינו עולה על 50% (מחצית).
