מס רכישה — המדרגות קפואות עד 2028, וזה משנה יותר ממה שנדמה
אם חיפשתם "מדרגות מס רכישה 2026" וקיבלתם טבלה, כדאי שתדעו דבר אחד לפני שאתם מסתמכים עליה: המדרגות לא התעדכנו ב‑2026. הן גם לא יתעדכנו ב‑2027.
מה בדיוק הוקפא
חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2025) (הקפאת עדכוני מס ומס יסף), התשפ"ה‑2024 הקפיא את עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין.
תקופת ההקפאה, כפי שהיא מופיעה בהוראות הביצוע של רשות המסים: מ‑16.1.2025 ועד 15.1.2028.
בדרך כלל סכומי המדרגות מתעדכנים מדי שנה לפי שיעור עליית המדד.
בשלוש השנים – 2025 עד 2028, המדרגות פשוט נשארות כפי שהן, ללא עדכון, כפי שצויין בשתי הוראות ביצוע נפרדות של רשות המסים — 1/2025 מיום 16.1.2025, ו‑1/2026 מיום 18.1.2026 — והסכומים זהים בשתיהן.
המדרגות עצמן
דירת מגורים יחידה — רוכש תושב ישראל
| שווי הדירה | שיעור המס |
| עד 1,978,745 ש"ח | 0% |
| מ‑1,978,745 ועד 2,347,040 ש"ח | 3.5% |
| מ‑2,347,040 ועד 6,055,070 ש"ח | 5% |
| מ‑6,055,070 ועד 20,183,565 ש"ח | 8% |
| מעל 20,183,565 ש"ח | 10% |
דירה נוספת
| שווי הדירה | שיעור המס |
| עד 6,055,070 ש"ח | 8% |
| מעל 6,055,070 ש"ח | 10% |
המס מחושב במדרגות — כל חלק משווי הדירה מחויב בשיעור של המדרגה שבה הוא נופל, ולא כל השווי בשיעור אחד.
ההשלכה שלא כתובה בטבלה
הקפאה נשמעת כמו הקלה. בפועל היא פועלת לשני הכיוונים, ובאחד מהם היא פועלת נגד הרוכש.
מדרגות מס נומינליות שהוקפאו, בתקופה שמחירי הדירות עולים פירושן שאותה דירה עצמה נכנסת בהדרגה למדרגה גבוהה יותר. הסף של 1,978,745 ש"ח, שעד אליו רוכש דירה יחידה אינו משלם מס כלל, אינו זז. ככל שמחירי הדירות עולים, פחות עסקאות נופלות מתחת לסף הזה.
ההקפאה אינה הטבה ואינה רעה כשלעצמה. היא מנתקת את המדרגות מהשוק. מי שמתכנן רכישה בשנתיים הקרובות יודע בוודאות מה יהיו המדרגות, וזו ודאות ששווה משהו בתכנון, אבל הוא גם יודע שהן לא ירדפו אחרי המחירים.
למה מחשבונים באינטרנט מטעים לפעמים
- מחשבון שמתייג שנה. אם הכותרת אומרת "מחשבון 2025" והמספרים תקינים, הם עדיין תקינים ב‑2026 — כי הם לא השתנו. ואם מחשבון "2026" מציג מספרים גבוהים יותר, משהו בו לא נכון.
- מחשבון שאינו שואל מי אתם. המדרגות בטבלאות שלמעלה חלות על רוכש שהוא תושב ישראל. לקבוצות אחרות יש הסדרים נפרדים, והם אינם נכללים במאמר הזה.
מה המאמר הזה לא מכסה
- מדרגות ושיעורים החלים על עולה חדש, על נכה, עיוור או נפגע פעולות איבה, ועל רוכש שאינו תושב ישראל — לא נבדקו כאן.
- מדרגות על קרקע, משק חקלאי ונכס שאינו דירת מגורים — לא נבדקו כאן.
- ההגדרה של "דירה יחידה", לרבות הכללים החלים על מי שמחזיק בחלק מדירה נוספת ועל רוכש שבבעלותו דירה שהוא מתחייב למכור — סוגיה נפרדת שאינה נכללת כאן, והיא לרוב זו שקובעת בפועל באיזו טבלה אתם נמצאים.
- פטורים, הקלות וחבות מס שבח אצל המוכר.
מי שנמצא באחת מהקבוצות האלה — המספרים שלמעלה אינם המספרים שלו.
מה לעשות עכשיו
- בררו אם אתם "דירה יחידה" או "דירה נוספת" לפני שאתם מעיינים בטבלה. זו השאלה שמכריעה את הסכום, והיא לא תמיד אינטואיטיבית.
- אל תסתמכו על מחשבון שלא שאל אתכם מי אתם. רשות המסים מפעילה סימולטור מס רכישה באתר שלה.
- בדקו את שווי העסקה מול הסף של 1,978,745 ש"ח אם אתם רוכשים דירה יחידה.
- שקללו את המס בעסקה מראש. בדירה נוספת, 8% מהשקל הראשון הם רכיב משמעותי בכדאיות.
- אם אתם בונים על שינוי חקיקה — ההקפאה קבועה עד 15.1.2028. תכנון שנסמך על עדכון מדרגות בשנתיים הקרובות נסמך על משהו שלא נקבע.
שיחת בירור. אם אינכם בטוחים לאיזו קטגוריה אתם נכנסים או איך המס משפיע על כדאיות העסקה, נשמח לעבור על הנתונים ולומר לכם היכן אתם עומדים.
לעיון מעמיק יותר:
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 1/2026, רשות המסים, 18.1.2026.
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 1/2025, רשות המסים, 16.1.2025.
- חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2025) (הקפאת עדכוני מס ומס יסף), התשפ"ה‑2024 — הבסיס הסטטוטורי להקפאה, כפי שמצוטט בהוראות הביצוע.
- מגבלה שיש לציין: הסכומים נכונים למועד האימות ולתקופת ההקפאה. יש לוודא את הנוסח המעודכן לפני הסתמכות, ובפרט לקראת תום תקופת ההקפאה ב‑15.1.2028.
גילוי נאות
אין באמור משום ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני.
כל מקרה נבחן לגופו על פי הנתונים הקונקרטיים של העסקה ושל הרוכש. סיווג הרוכש כבעל דירה יחידה או דירה נוספת הוא שאלה עובדתית ומשפטית שנבדקת בנפרד.
חקיקה, סכומים ומועדים משתנים מעת לעת. יש לוודא את הנוסח המעודכן במועד הפנייה.
