רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה היא מהלך נפוץ בישראל, אך חשוב להבין את ההשלכות המשפטיות והשלכות המיסוי הכרוכות בו – במיוחד בכל הנוגע למס רכישה. מדובר בסוגיה מורכבת, בעלת השלכות כספיות משמעותיות, אשר דורשת ליווי משפטי מקצועי.
קבוצת רכישה – קרקע או דירה?
השאלה המרכזית היא: האם העסקה תיחשב לרכישת קרקע בלבד (ולכן תחויב במס רכישה בשיעור קבוע של 6%), או שמא מדובר בעסקה לרכישת דירת מגורים מוגמרת (ולכן תחול מדרגות מס רכישה רגילות)?
- רשות המסים טוענת כי במקרים רבים קבוצות רכישה הן למעשה פרויקטים יזמיים במסווה, ולכן יש למסות את העסקה כאילו מדובר ברכישת דירה.
- המארגנים טוענים כי מדובר ברכישת קרקע בלבד, והבנייה נעשית בנפרד – ולכן יש להחיל מס רכישה מופחת.
תיקון 69 לחוק – הגדרה מחודשת לקבוצת רכישה
תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (2011) קובע כי רכישת נכס במסגרת קבוצת רכישה תיחשב לרכישת נכס מוגמר, אם מתקיימים התנאים הבאים:
- הקבוצה מתארגנת באמצעות גורם מארגן.
- קיימת מסגרת חוזית בין הרוכשים.
- המטרה היא לקבל נכס בנוי – דירה או נכס אחר.
במקרה כזה, כל חברי הקבוצה יחויבו במס רכישה לפי שווי הדירה המוגמרת, ולא לפי שווי הקרקע בלבד.
מי נחשב "גורם מארגן"?
גורם שפועל בעצמו או באמצעות אחרים לארגון הקבוצה – כולל הכנת חוזים, ליווי משפטי, שיווק, התקשרות עם קבלן ועוד – בתמורה כספית או אחרת.
בתי המשפט בוחנים את מהות העסקה ולא רק את צורתה, תוך התייחסות לאינדיקציות כמו:
- שליטה של הגורם המארגן בפרויקט.
- זיקה בין הגורם המארגן לשאר הגורמים המעורבים.
- סיכון כלכלי של הרוכשים.
- מידת המעורבות בתהליך הבנייה.
