איחור במסירת דירה בגלל המלחמה — מה הקבלן באמת צריך להוכיח
הקבלן מאחר במסירה ומודיע שמדובר בכוח עליון בשל המלחמה. זו טענה שנשמעת היום בעשרות אלפי עסקאות, והיא מוצגת כמעט תמיד כהכרעה שכבר נפלה — לכאן או לכאן.
היא לא. הסיבה נמצאת בלשון החוק, והדרך שבה בתי המשפט מיישמים אותה בפועל ניכרת היטב בפסיקה של החודשיים האחרונים.
החוק אינו מכיר במונח "כוח עליון"
סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) קובע מתי חובת הפיצוי על איחור אינה חלה. בלשון החוק:
"הוראות סעיפים קטנים (א) ו‑(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה: (1) הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד; (2) הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א‑1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף."
הצירוף "כוח עליון" אינו מופיע. החוק מפנה לסעיף אחר, ומוסיף דרישה שקל לפספס: "ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף". לא די להיכנס בשער הכניסה של סעיף 18(א) — צריך לעמוד בכולו.
מה סעיף 18(א) דורש
זו לשון הסעיף שאליו מפנה חוק המכר:
"היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים."
בית המשפט העליון פירק את הסעיף לשלושה תנאים מצטברים בעניין ספיר וברקת נדל"ן (הולילנד):
"שלושה תנאים נדרשים להכרה בטענת סיכול לפי הוראות הסעיף: האחד — כי בזמן המיועד לביצוע החוזה אפשרות הביצוע שובשה באופן יסודי ואינה אפשרית; השני — מבחן הצפיות, לפיו בעת כריתת החוזה הצד הטוען לסיכול לא ידע ולא היה עליו לדעת (או לראות מראש) על הנסיבות שגרמו לסיכול; והשלישי — אי יכולתו של המפר למנוע את הנסיבות המסכלות."
שימו לב לתנאי השני. הוא נבדק למועד כריתת החוזה, לא למועד האיחור. חוזה שנכרת כשהמלחמה כבר הייתה עובדה קיימת עומד בעמדת פתיחה שונה לחלוטין מחוזה שנכרת לפניה. זה לא פרט טכני — זו נקודת הזמן שסביבה נסוב הדיון כולו.
בעניין רגב נ' משרד הביטחון הרחיב בית המשפט העליון את מבחן הצפיות, וקבע שהוא נוגע לא לעצם האירוע המסכל אלא להשלכותיו המעשיות על מהות היחסים החוזיים בין הצדדים.
על מי מוטל נטל ההוכחה
זו נקודה מעשית שמשנה את מהלך התיק. סעיף 5א הוא הוראה קוגנטית לפי סעיף 7א(א) לחוק — ניתן להתנות עליה רק לטובת הקונה, וכך נקבע ברע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ.
ומעבר לכך, כפי שנקבע בעניין רוט נ' ישופה, הנטל מוטל על הקבלן. הוא הצד שנדרש להניח תשתית ראייתית מספקת לטענה שהאיחור נגרם מגורמים שאין לו שליטה עליהם. בפסיקה של החודשיים האחרונים הודגש שהצדדים לחוזה מכר דירה — קבלן ורוכש — אינם במעמד שווה, וההיגיון הזה עומד בבסיס חלוקת הנטל.
מה נפסק בתקופה האחרונה, ובמיוחד לאור מלחמת "חרבות ברזל"
שלושה הליכים מהתקופה האחרונה ממחישים איך הבדיקה נעשית בפועל:
| ההליך | מה נקבע |
| ת"א 4353-01-23 מורגנשטרן נ' פרוש (שלום ירושלים), מיום 28.7.2026 | טענת הסיכול וקיומו של כוח עליון נדחתה. נקבע כי הטענות הועלו ללא כל פירוט מסביר כיצד ההתנגדויות גרמו לעיכוב, וללא ציון לוח זמנים. |
| ת"א 37461-04-23 בניון נ' מגל.מ אביב נתניה בע"מ (שלום תל אביב‑יפו), מיום 24.8.2026 | טענת הפטור נדחתה. הקבלן לא העמיד יומן עבודה ולא הוכיח קשר סיבתי ישיר בין האירוע החיצוני לבין האיחור בפועל. |
| ת"א 26243-06-26 דויטש נ' א.ש.ר.א ארלוזורוב 27 רעננה בע"מ (מחוזי, תל אביב), החלטה מיום 22.9.2026 | צוין כי המועד החוזי למסירה קדם בכחצי שנה לפרוץ המלחמה, וכי מנהל החברה הודה שהעיכובים נבעו בעיקר מתזרים ומקבלנים. |
שלושת ההליכים האלה הם של ערכאה דיונית ואינם מהווים הלכה מחייבת. יחד עם זאת הם מלמדים איך נבחנת הטענה בפועל. ההלכות המחייבות בסוגיה הן אלה של בית המשפט העליון שהוזכרו למעלה.
למה אמירה כללית אינה מספיקה
בפסיקה שעסקה במגפת הקורונה נקבעה אמירה שחזרה ואומצה מאז, וההיגיון שבה חל על כל אירוע חיצוני:
"צמד המילים 'משבר הקורונה' או מגפת הקורונה אינו בבחינת מילות קסם, שיש בהן כדי להצדיק באופן גורף כל איחור בבניה וכל איחור במסירת דירות."
מכאן הדרישה המעשית: להצביע על האירוע, על היקפו, על התקופה שבה השפיע ועל הקשר הסיבתי בינו ובין האיחור בפועל. בפסק הדין בעניין בניון, מיום 24.8.2026, נדחתה הטענה בין היתר משום שלא הוצג יומן עבודה, ובית המשפט ציין שאין מדובר ברכיב שנקבע באומדן כאשר יש דרך אריתמטית לחשב אותו.
באותו פסק דין גם נסקרה עמדת הספרות, ולפיה חיוב המסירה הוא חיוב תוצאה, והמוכר נושא עקרונית בסיכונים חיצוניים — מלחמות, סגרים, מגיפות, מחסור בכוח אדם ועיכובים חיצוניים — בכפוף לחריג המצומצם של סיכול החוזה.
בהתאם לכך נדחו בפסיקה שנסקרה שם גם טענות פטור שנסמכו על מחסור בפועלים ובחומרים, על עיכובי רשויות וחברת החשמל, ועל מחדלים של ספקים וקבלני משנה — בנימוק שאלה מצויים בתחום הסיכונים המקצועיים של הקבלן וניתן לצפותם ולתת להם ביטוי בלוח הזמנים החוזי.
ומה כוחה של תניית "כוח עליון" שכתובה בחוזה
חוזים רבים כוללים סעיף שמתיר דחייה בשל "כוח עליון" או בשל "כל גורם שאין לקבלן שליטה עליו". לפי הפסיקה שנסקרה בפסק הדין, בעניין בניון, מיום 24.8.2026, תניה גורפת מסוג זה אינה גוברת על הוראות סעיף 5א, וכאשר היא שוללת למעשה את הפיצוי הסטטוטורי או מעניקה לקבלן שיקול דעת בלתי מוגבל, הנטייה היא לראות בה תניה שאינה תקפה או לפרשה בצמצום ובהתאם לתנאי החוק.
מן הצד השני, צד לחוזה יכול ליטול על עצמו במפורש סיכון, ויכול גם לפטור עצמו ממנו במפורש — ושסעיף "כוח עליון" הוא הדוגמה הפשוטה לפטור כזה. כלומר הניסוח הקונקרטי בחוזה שלכם אינו חסר משמעות; הוא פשוט אינו גובר על הוראה קוגנטית.
הסעיף שלא מדברים עליו — מה קורה להצמדה
כאן החלק שנוגע לכיס מכיוון שני.
סעיף 5ג מסדיר את הצמדת התשלומים למדד תשומות הבנייה. סעיף 5ג(ב) מתיר לצדדים להסכים על הצמדה של עד מחצית מכל תשלום, ובלבד ש‑20% מהמחיר החוזי המשולמים בכריתה לא יוצמדו. סעיף 5ג(ג) מוסיף מגבלת זמן — ומיד אחריה חריג:
"הצמדה כאמור בסעיף קטן (ב) תהיה עד למועד שלא יאוחר ממועד המסירה כפי שנקבע בחוזה המכר; ואולם הוראות סעיף קטן זה לא יחולו במקרה שבו חל עיכוב במסירה כאמור בסעיף 5א(ג)."
קראו את המילה "ואולם". תקרת ההצמדה — זו שעוצרת את ההצמדה במועד המסירה החוזי — אינה חלה כאשר העיכוב הוא מסוג 5א(ג).
כלומר הכרעה אחת נושאת שתי תוצאות לאותו רוכש: אם האיחור נכנס לגדר 5א(ג), לא רק שהפיצוי לפי 5א אינו משולם — גם המגבלה על משך ההצמדה יורדת מהפרק. שתי ההוראות קשורות זו בזו בלשון החוק, וכדאי לקרוא אותן יחד עם לוח התשלומים בחוזה, באותה ישיבה.
ולאיזה נוסח חוק אתם כפופים
לפני כל חישוב — סעיף 12(ד) להוראות המעבר קובע:
"חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב‑2022 … לא יחול על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 9; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג‑1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 9."
וכאן נקודה שראוי לשים לב אליה: המדרגות בנוסח הישן אינן גרסה מוקטנת של החדשות — סדר המכפילים בהן הפוך.
| חוזה שנכרת לפני תיקון 9 | חוזה שנכרת מתיקון 9 ואילך | |
| תנאי הזכאות | חלפו 60 ימים מתום המועד החוזי | חלף חודש מתום המועד החוזי |
| מדרגה ראשונה | דמי שכירות × 1.5 — מהמועד החוזי ועד תום 8 חודשים | דמי שכירות × 1 — מתום חודש ועד תום 4 חודשים |
| מדרגה שנייה | דמי שכירות × 1.25 — מ‑9 חודשים ואילך | דמי שכירות × 1.25 — מ‑5 ועד 10 חודשים |
| מדרגה שלישית | אין | דמי שכירות × 1.5 — מ‑11 חודשים ואילך |
| פטור בהסכמת הצדדים | הנוסח הישן התיר לצדדים להסכים שהפיצוי לא יחול על איחור שנגרם מנסיבות שאינן בשליטת המוכר | אינו קיים — החריגים קבועים בחוק בלבד |
שתי מסקנות מעשיות. הראשונה: בחוזה ישן המכפיל הגבוה חל דווקא בתקופה הראשונה, ובחוזה חדש הוא חל רק מהחודש האחד‑עשר. השנייה, והיא החשובה לענייננו: בחוזה שנכרת לפני תיקון 9 תניית פטור מוסכמת בנסיבות שאינן בשליטת המוכר עשויה להיות רלוונטית, ובחוזה מאוחר יותר החריגים הם אלה שבחוק בלבד.
הרחבנו על נוסחת הפיצוי עצמה במאמר "איחור במסירת דירה מקבלן — הפיצוי שמגיע לכם".
מה לעשות עכשיו
- אתרו את תאריך כריתת החוזה. הוא קובע גם איזה נוסח חוק חל, גם אם תניית פטור מוסכמת רלוונטית, וגם את נקודת הזמן שבה נבחנת הצפיות.
- בקשו מהקבלן את הנימוק בכתב — איזה אירוע, באיזה מועד, ואיך בדיוק הוא עצר את הפרויקט שלכם. טענה כללית אינה נימוק.
- שאלו על יומן העבודה ועל לוח הזמנים. בפסיקה האחרונה זה היה המסמך שחסר.
- קראו את סעיף ההצמדה לצד סעיף האיחור, לא בנפרד.
- בדקו מה החוזה אומר על דחיות, והאם הניסוח הוא גורף או קונקרטי.
- תעדו את ההתכתבות. היא הראיה.
שיחת ייעוץ. אם הקבלן מסרב לשלם לכם את הפיצוי או שדחה בקשה לפיצוי בהסתמך על המלחמה ואינכם בטוחים מה הדין החל, נשמח לעבור על החוזה ולומר לכם מה המצב.
מקורות:
- חוק המכר (דירות), תשל"ג‑1973 — סעיפים 5א(א)–(ג), 5ג(א)–(ד), 7א(א) וסעיף 12(ד) להוראות המעבר.
- חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א‑1970 — סעיף 18(א).
- ע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן — הולילנד — בע"מ נ' עו"ד יעקב אמסטר, מיום 7.3.2013 — שלושת התנאים המצטברים.
- ע"א 6328/97 עזרא רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד(5) 506 — מבחן הצפיות.
- ע"א 148/77 רוט נ' ישופה בניה בע"מ, פ"ד לג(1) 617 — נטל ההוכחה על הקבלן.
- רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ, מיום 21.2.2016 — אופייה הקוגנטי של ההוראה.
- ת"א 4353-01-23 מורגנשטרן נ' פרוש, בית משפט השלום בירושלים, מיום 28.7.2026.
- ת"א 37461-04-23 בניון נ' מגל.מ אביב נתניה בע"מ, בית משפט השלום בתל אביב‑יפו, מיום 24.8.2026.
- ת"א 26243-06-26 דויטש נ' א.ש.ר.א ארלוזורוב 27 רעננה בע"מ, בית המשפט המחוזי בתל אביב, החלטה מיום 22.9.2026.
- איל זמיר, בספרו על חוק המכר, תשכ"ח‑1968, מהדורת 2023 ; גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים, מהדורה רביעית, 2019 — כפי שנסקרו בפסיקה שלעיל.
- נכון ליום: 27.9.2026.
כמובן שאין באמור משום ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני.
כל מקרה נבחן לגופו על פי לשון החוזה הקונקרטי ועל פי נסיבותיו הספציפיות של הפרויקט. שני חוזים שנחתמו באותו שבוע עשויים להוביל לתוצאות שונות.
חקיקה, סכומים ומועדים משתנים מעת לעת. יש לוודא את הנוסח המעודכן במועד הפנייה.
