תרחיש שכיח יותר משנדמה. רכשתם דירה מקבלן, התגלו ליקויים, הגשתם תביעה. ההליך נמשך שנים — ובאמצע הדרך אתם מוכרים את הדירה.
השאלה שנשאלת אז נשמעת טכנית, והיא לא: התביעה שהגשתם — היא עדיין שלכם?
פסק דין של בית משפט השלום בתל אביב‑יפו מיום 11 במאי 2026 נותן תשובה חדה במיוחד. המשרד ייצג בהליך את הנתבעת.
המסגרת — למי אחראי הקבלן
סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג‑1973 מטיל על המוכר אחריות לאי‑התאמה בדירה, ובכלל זה לליקויי בנייה.
תיקון מס׳ 5 לחוק, משנת 2011, הרחיב את מעגל הזכאים. האחריות חלה מאז, בשינויים המחויבים, גם כלפי "קונה משנה" — מי שרכש את הדירה מן הקונה, וכן חליפיו וחליפי הקונה.
ולא פחות חשוב: לפי סעיף 7א(א) לחוק, אין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה או קונה המשנה. אלה הוראות קוגנטיות. לא ניתן לגרוע מהן בחוזה.
בית המשפט העליון עמד על כך בע"א 7024/10 אקרילית השקעות בע"מ נ׳ נציגות הבית המשותף רח׳ נורית 19 (נבו, 16.4.2012), וקבע שאחריות המוכר לפי סעיף 4 חלה גם כלפי קונה משנה — גם כשאינו צד לחוזה המקורי. בית המשפט הבהיר שם שהתיקון לא יצר הסדר יש מאין, אלא עיגן בחקיקה הגנה שהפסיקה כבר נתנה לרוכשים מאוחרים, בין היתר בת"א (מחוזי חיפה) 1243/99 גינזבורג נ׳ מורן חברה לבניין בע"מ.
והנה הקושי:
אם האחריות חלה גם כלפי קונה המשנה, נוצר מצב שבו שני אנשים מחזיקים בעילת תביעה בגין אותם ליקויים ממש — הרוכש המקורי וקונה המשנה.
הדין לא מאפשר לשניהם לקבל פיצוי. כפל פיצוי בגין אותו נזק אינו אפשרי. לכן בית המשפט נדרש להכריע מי מהם רשאי לממש את העילה בפועל — והכרעה זו נעשית על יסוד בחינה מהותית של הנסיבות ושל התשתית הראייתית.
מה צריך להוכיח כדי לשמור את העילה אצלכם
כאן נמצא הלב המעשי. לפי ההלכה שיושמה בפסק הדין — ובעקבות ת.א. (שלום חיפה) 9971‑08‑11 בולוטין נ׳ שרביב בע"מ (נבו, 27.12.2015) — רוכש שמכר את הדירה וטוען שעילת התביעה נותרה בידיו נושא בנטל להראות נסיבות המצדיקות זאת, כגון:
- ויתור מצד קונה המשנה על זכויותיו כלפי המוכר;
- המחאת הזכויות לרוכש המקורי;
- הפחתה במחיר הדירה בשל קיומם של הליקויים.
ובנוסף נבחן: האם קונה המשנה ידע על הליקויים בעת הרכישה; האם הליקויים גולמו במחיר; והאם הוסדר בין הצדדים מי זכאי לממש את הזכויות.
מה קרה בפועל בתיק?
כאשר בוחנים תביעה מהסוג הזה, עורך דין לענייני נדל"ן צריך לבדוק לא רק את עצם קיומם של ליקויי הבנייה, אלא גם מה קרה לנכס לאחר מכן ומה נמסר לרוכש הבא. במקרה הזה, התובעים חשפו את דבר מכירת הדירה רק במהלך דיון ההוכחות — ולא קודם לכן.
בית המשפט דחה על הסף את רכיב התביעה בגין ליקויי הבנייה, בין היתר משום שהסכם המכר עם הרוכשים החדשים לא הוצג, וגם הרוכשים עצמם לא הובאו לעדות. בלי הראיות האלה לא ניתן היה לבדוק האם הליקויים הובאו לידיעתם, האם מחיר הדירה הופחת בשל אותם ליקויים, או האם נערך הסדר כלשהו ביחס לפיצוי. בית המשפט יישם את הכלל שלפיו הימנעות מהצגת ראיה רלוונטית עשויה לפעול לחובת הצד שנמנע מהבאתה.
גם עדות התובע לא סיפקה תשובות ברורות. כאשר נשאל האם סכומים שייפסקו יועברו לקונה המשנה, השיב כי "הורדנו במחיר", ובהמשך ציין כי ניתן יהיה לטפל בליקויים שיחזרו. בית המשפט קבע כי הדברים אינם מלמדים על התחייבות ברורה. גם ביחס להסדר כספי מול הקונה החדש או לשאלה האם ההסכם מונע ממנו לפנות לקבלן, לא ניתנו תשובות חד-משמעיות.
מבחינתו של עורך דין לענייני נדל"ן, יש כאן גם נקודה דיונית חשובה: אי-הגילוי המוקדם של המכירה פגע ביכולת הנתבעת להיערך כראוי, לזמן עדים ולהתייחס בזמן להשלכות המשפטיות של מכירת הדירה. בית המשפט זקף זאת לחובת התובעים גם במישור תום הלב הדיוני.
גם טענה חוזית לא הייתה משנה בהכרח את התוצאה. אפילו אם הסכם המכר היה כולל הוראה שמגבילה את זכויות קונה המשנה, בית המשפט קבע כי מדובר בזכויות קוגנטיות שלא ניתן לגרוע מהן לרעתו.
בסופו של דבר, רכיבי התביעה בגין ליקויי הבנייה וירידת הערך נדחו במלואם. זהו מקרה שממחיש עד כמה חשוב לקבל ליווי של עורך דין לענייני נדל"ן כבר בשלב מוקדם, במיוחד כאשר מתנהלת תביעה במקביל למכירת הנכס לצד שלישי.
מה לעשות — אם אתם שוקלים למכור באמצע הליך
- גלו את המכירה מיד. אי‑גילוי פוגע באמינות ובתום הלב הדיוני.
- הסדירו את שאלת העילה בהסכם המכר עצמו — המחאה מפורשת, או ויתור של הקונה החדש, או הפחתת מחיר מתועדת בשל הליקויים.
- היו מוכנים להציג את ההסכם ולהביא את הרוכשים לעדות. אמירה כללית שמורידים במחיר לא תספיק.
- וזכרו שההסדר החוזי לא יכול לגרוע מזכויות קונה המשנה. מה שהוא יכול לעשות הוא להסדיר את היחסים ביניכם, לא לשלול ממנו את זכותו מכוח החוק.
ואם אתם רוכשים דירה יד שנייה מדירה שנרכשה מקבלן: זכויות מכוח סעיף 4 עשויות לעבור אליכם. שווה לברר מה מצב הליקויים ומה נעשה לגביהם לפני החתימה.
שיחת בירור. אם אתם באמצע הליך ושוקלים למכור, או שרכשתם דירה שיש בה ליקויים מתקופת הקבלן — נשמח לייעץ בהתאם.
מקורות
- ת"א 54874‑04‑23 בקר ואח׳ נ׳ גן‑עד חברה לתמ"א 38 בע"מ, בית משפט השלום בתל אביב‑יפו, כב׳ השופט אבי כהן, פסק דין מיום 11.5.2026
- חוק המכר (דירות), תשל"ג‑1973, סעיפים 4 ו‑7א(א); תיקון מס׳ 5, התשע"א‑2011
- ע"א 7024/10 אקרילית השקעות בע"מ נ׳ נציגות הבית המשותף רח׳ נורית 19 (נבו, 16.4.2012)
- ת"א (שלום חי׳) 9971‑08‑11 בולוטין נ׳ שרביב בע"מ (נבו, 27.12.2015)
- ת"א (מחוזי חיפה) 1243/99 גינזבורג נ׳ מורן חברה לבניין בע"מ (נבו, 17.2.2008)
- הכותב ייצג את הנתבעת בהליך.
מידע כללי בלבד. אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו תחליף לבדיקה פרטנית. כל מקרה נבחן לגופו, ופסק דין של ערכאה דיונית אינו הלכה מחייבת.
