זכויות בנייה בבית משותף: למי הן שייכות, ובאיזה רוב מחליטים
בקצרה
זכויות בנייה בבית משותף אינן רכוש של דירה אחת, וגם אינן משהו שהחוק מחלק מראש. חוק המקרקעין אינו קובע למי הן שייכות; מה שהוא קובע הוא באיזה רוב מותר להחליט על הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית לשם הרחבתה, ועל חלוקת זכויות הבנייה הדרושות לכך. הרוב הזה הוא שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף.
מכתב מהנציגות, או שכן שמספר בדרך אגב שהוא מתכנן לסגור את המרפסת ולעלות על הגג, הם בדרך כלל הרגע שבו אנשים מגלים שיש בבניין שלהם משהו ששווה כסף ואף אחד לא דיבר עליו. הכיוון הראשון של רוב האנשים הוא לשאול אם אפשר לעצור את זה. זו לא תמיד השאלה הנכונה, ולפעמים היא גם לא השאלה המשתלמת.
למה החוק קורא "זכויות בנייה"
החוק מגדיר זכויות בנייה בהפניה לתכנית, ולא כנכס עצמאי. בלשון חוק המקרקעין, זכויות בנייה הן זכויות לבנייה בבית משותף לפי תכנית בת תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבנייה.
מכאן עולות שתי מסקנות. הראשונה: אין "זכויות בנייה" שאינן נובעות מתכנית. אם התכנית החלה על החלקה אינה מתירה תוספת, אין מה לחלק. השנייה: הזכויות משתנות כשהתכנית משתנה, ולכן הן לא נתון קבוע שרשום בנסח.
במקביל לזה החוק מגדיר "הרחבה" כהגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף, שאפשר לקבל לגביה היתר בנייה לפי תכנית בת תוקף. שימו לב לצירוף. הרחבה היא הגדלת דירה קיימת, לא בניית יחידה חדשה.
זכויות בנייה לא מנוצלות, והתשובה הכי כנה לשאלה למי הן שייכות
חוק המקרקעין אינו אומר למי שייכות זכויות בנייה לא מנוצלות. הוא לא מונה אותן ברשימת הרכוש המשותף, ולא מצמיד אותן לדירה.
מה שכן קיים בחוק הוא שני דברים שמצמצמים את הפער. האחד: המכניזם שבו רוב מיוחס מחליט על חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות להרחבה. השני, וזה החלק שכדאי לזכור: החלטה כזאת לא תתקבל אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בנייה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה. כלומר לכל בעל דירה יש חלק יחסי בזכויות האלה, גם אם אין לו כוונה לבנות.
מה שאני אומר ללקוחות זה שהשאלה "למי הן שייכות" פחות מעניינת מהשאלה "מה קורה אם מחליטים בלעדיי". בזאת החוק מטפל.
זכויות בנייה על הגג, ולמה הגג אינו של הקומה העליונה
הגג הוא רכוש משותף, אלא אם הוצמד כדין לדירה מסוימת. הגדרת הרכוש המשותף בחוק כוללת במפורש את הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, המעליות והמקלטים.
הנחה נפוצה: הגג שייך לדירה שמעליה הוא נמצא, או למי שיש לו יציאה אליו. בפועל: מי שיש לו גישה נוחה לגג לא קיבל בזה זכות קניינית בו.
הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אפשרית, אבל לפי סעיף 62(א) לחוק היא טעונה הסכמת כל בעלי הדירות. מכאן החשיבות של סימן ג'1 לפרק ו': הוא נפתח דווקא במילים "על אף האמור בסעיף 62(א) סיפא", ומאפשר לרוב המיוחס להחליט על הצמדה לשם הרחבה, בלי הסכמת כולם. זה אחד המקומות הבודדים בדיני הבתים המשותפים שבהם החוק מאפשר לרוב לשנות זכות קניינית של מיעוט, ולכן הוא גם עטוף בהגנות.
יש גם חלקים שאי אפשר להצמיד לדירה, גם בהסכמה: חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.
הרוב הנדרש משתנה לפי המטרה
אין רוב אחד לכל החלטה על הרכוש המשותף. החוק קובע רוב אחר לכל מטרה, וזו הטבלה שכדאי להחזיק ליד מכתב מהנציגות.
| המטרה | הרוב שקובע החוק | הסעיף |
| הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה, וחלוקת זכויות הבנייה, לשם הרחבת אותה דירה | שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם | 71ב(א)(1) |
| הרחבת דירה לשם בניית מרחב מוגן דירתי או קומתי | שישים אחוזים מהדירות | 71ב(א)(1), הסיפה |
| התקנת מעלית ברכוש המשותף | שני שלישים מהדירות | 59ו(א) |
| התקנת מיתקן פוטו‑וולטאי או מיתקן אגירה על הגג | שני שלישים מהדירות | 59ט(ב) |
| הצמדת חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה, שלא לשם הרחבה | הסכמת כל בעלי הדירות | 62(א) |
| שינוי התקנון | בעלי דירות שאליהן צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף | 62(א) |
שורה אחת מהטבלה מסבירה הרבה ויכוחים בבניינים. אותו גג עצמו יכול להיות נושא להחלטה ברוב של שני שלישים אם מדובר במעלית או במיתקן סולארי, וברוב של שלושה רבעים ועוד שני שלישים אם מדובר בהרחבת דירה. המטרה, לא המקום, קובעת את הרוב.
תשלומי איזון, החלק שמפתיע את שני הצדדים
מי שמרחיב יותר מחלקו היחסי משלם. זו הוראה מפורשת, ולא נוהג.
בעל דירה שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף, והמבקש להרחיבה, חייב לשלם תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה, או שההרחבה שלו פחותה מחלקו היחסי. החוק קובע גם את המועד: התשלום נעשה במועד החלטת ההרחבה, ולא בסוף הבנייה.
לא הגיעו להסכמה על הגובה, התשלומים נקבעים בידי שמאי מקרקעין שימונה בהסכמה. הוצאות השמאות מתחלקות בין בעלי הדירות לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף כפי שהיה לפני החלטת ההרחבה.
עוד שתי הוראות שכמעט אינן מוזכרות. בעל דירה שדירתו הורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין. ולא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה.
איך בודקים זכויות בנייה לפי גוש חלקה
התשובה נובעת מההגדרה. אם זכויות הבנייה נגזרות מתכנית בת תוקף, הבדיקה היא איתור התכנית החלה על החלקה, ולא חיפוש בנסח הרישום.
לכן הבדיקה נעשית בשני מקומות שונים, ושניהם נחוצים. את המידע התכנוני, כלומר אילו תכניות חלות על הגוש והחלקה ומה הן מתירות, בודקים בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שבתחומה נמצא הבניין, ובאמצעות מידע תכנוני לפי גוש וחלקה. את התמונה הקניינית, כלומר מה רשום כדירה, מה נשאר רכוש משותף, מה הוצמד ולמי, ואם קיים תקנון מוסכם, בודקים בנסח הרישום ובתיק הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין.
מי שמחפש "זכויות בנייה לפי גוש חלקה" מחפש בדרך כלל את השכבה הראשונה. מי שמנהל מחלוקת עם שכנים צריך את השנייה לא פחות.
והערה למי שמחפש "זכויות בנייה תל אביב" או בכל עיר אחרת: אין כלל עירוני אחד. יש תכניות, ולעיתים כמה תכניות שחלות זו על גב זו על אותה חלקה. שתי חלקות באותו רחוב יכולות להיות במצב תכנוני שונה.
קיבלתם החלטה שאתם מתנגדים לה
יש מסלול, והוא קצר בזמן. בעל דירה המתנגד להחלטה על הרחבה וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, וכן בעל דירה החולק על קביעת השמאי או המבקש מינוי שמאי בהיעדר הסכמה, רשאי לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין.
התביעה מוגשת בתוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח בעת קבלתה, בתוך 30 יום מיום המצאת ההחלטה. המפקח רשאי להאריך את המועד מטעמים מיוחדים שיירשמו.
מצא המפקח שנפגעה זכותו של בעל דירה פגיעה מהותית, או שהשמאי טעה, הוא רשאי לבטל את ההחלטה, לשנותה או להתנותה בתנאים, בין בדרך של תשלומי איזון ובין בדרך אחרת, וגם לתת הוראות לעניין סדרי הרישום.
זה עניין שכדאי להדגיש: הפנייה למפקח, כשלעצמה, אינה עילה לעיכוב ביצוע ההרחבה, אלא אם המפקח הורה אחרת. מי שמניח שהגשת תביעה עוצרת את העבודות עשוי לגלות שהבנייה התקדמה בזמן שהתיק מתנהל.
יש עוד שלוש נקודות שכדאי לקחת בחשבון ומאמר זה לא מתייחס אליהן:
קיימים, כאמור, שלושה סייגים למה שנאמר במאמר זה.
ראשית, תקנון מוסכם יכול לשנות את התמונה. בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון מוסכם שהוראות סימן ג'1 לא יחולו עליהם, למעט ההוראות שעניינן מרחב מוגן דירתי או קומתי ושיפורי מיגון. יתרה מזו, החוק אינו גורע מהוראה מיוחדת בתקנון מוסכם בדבר הרחבת דירה או זכויות בנייה. לכן כל תשובה קונקרטית מתחילה בקריאת התקנון של הבניין שלכם.
כמו כן, במסגרת תקנון הבית המשותף, בעלי הדירות יכולים להסכים על אופן מימוש זכויות הבניה וכי ניתן יהיה לממשן רק ע"י בעל דירה פלונית וכיו"ב הוראות שונות לגבי אופן מימוש זכויות הבניה.
שנית, המאמר עוסק בחוק המקרקעין ולא בדיני התכנון והבנייה. השאלה אם אפשר לקבל היתר היא שאלה תכנונית נפרדת, והחלטה של רוב הדיירים אינה מחליפה היתר.
שלישית, המאמר אינו עוסק בהתחדשות עירונית. לתמ"א 38 ולפינוי בינוי יש מסלולים וכללי רוב משלהם בחקיקה נפרדת, והם אינם נגזרים מהסעיפים שנדונו כאן.
מה לעשות עכשיו
- הוציאו נסח רישום ובדקו מה רשום כדירה, מה רכוש משותף, ומה הוצמד למי.
- בקשו את התקנון של הבית המשותף. אם לא נרשם תקנון, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק.
- בדקו מידע תכנוני לפי גוש וחלקה לפני כל דיון על "זכויות" בכלל.
- אם התקבלה החלטה והגיעה אליכם הודעה, סמנו את התאריך. 30 יום אינם המלצה.
- אם אתם הצד שרוצה להרחיב, תכננו את תשלומי האיזון כחלק מהעלות ולא כסיכון עתידי.
- שאלו מי מייצג מי. עורך דין שמונה בידי הנציגות מייצג את הבניין, לא בהכרח את האינטרס שלכם בחלוקת הזכויות.
לפני שחותמים על החלטה או על הסכם בין דיירים, שווה שעורך דין שקורא את התקנון והנסח יאמר לכם מה הוא רואה.
אפשר לתאם שיחת ייעוץ טלפונית איתנו בטלפון 03-5517801, או לכתוב לנו בוואטסאפ 03-5517801.
שאלות נפוצות
למי שייכות זכויות בנייה לא מנוצלות בבית משותף?
חוק המקרקעין אינו קובע זאת במפורש, ואינו מונה אותן ברכוש המשותף. מה שהוא כן קובע הוא שהחלטה על חלוקת זכויות בנייה לצורך הרחבה לא תתקבל אם היא פוגעת בזכויות הבנייה היחסיות של בעל דירה להרחבה. כלומר לכל בעל דירה יש חלק יחסי, והוא מוגן, גם כשהוא עצמו אינו בונה. שאלה קונקרטית נבחנת גם לפי תקנון הבניין.
האם אפשר לבנות על הגג בלי הסכמת השכנים?
הגג הוא רכוש משותף, ולכן לא. אבל גם אין צורך בהסכמת כולם: לשם הרחבת דירה, בעלי שלושה רבעים מהדירות שאליהן צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף רשאים להחליט על הצמדת חלק מהרכוש המשותף לאותה דירה ועל חלוקת זכויות הבנייה. להתקנת מעלית או מיתקן סולארי על הגג נדרש רוב של שני שלישים מהדירות. בכל מקרה נדרש גם היתר בנייה.
איך בודקים זכויות בנייה לפי גוש חלקה?
בודקים שתי שכבות. המידע התכנוני, כלומר אילו תכניות חלות על הגוש והחלקה ומה הן מתירות, נבדק בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ובמידע תכנוני לפי גוש וחלקה. התמונה הקניינית, כלומר מה רשום כדירה ומה הוצמד, נבדקת בנסח הרישום ובתיק הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין. שתי השכבות נחוצות, ואף אחת מהן אינה מחליפה את האחרת.
מדריכים נוספים
- הערת אזהרה, מה היא באמת מונעת ומה לא — איך נרשמת הגנה על התחייבות, ומה היא לא מכסה.
- ערבות חוק מכר, מה היא מבטיחה ומה לא — הבטוחה של רוכש דירה מקבלן, וגבולותיה.
גילוי נאות
אין באמור משום ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני. כל מקרה נבחן לגופו. תקנון מוסכם, הצמדות שנרשמו בעבר והתכנית החלה על החלקה יכולים לשנות את התוצאה באופן מהותי. חקיקה ותכניות משתנות מעת לעת. יש לוודא את הנוסח המעודכן ואת המצב התכנוני במועד הפנייה.
